（四）合作建房筹划法
[例—4]
甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？
（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。
扣除项目金额＝3000＋（8000－3000）×5.5%＝3275（万元）
增值额＝8000－3275＝4725（万元）
增值率＝4725÷3275＝144.27%
适用税率50%，速算扣除率15%；
应纳土地增值税＝4275×50%－3275×15%
＝2137.5－491.25＝1646.25（万元）
（2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。
甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：
应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)
应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）
应缴教育费附加＝200×3％ ＝6（万元）
转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)
会计分录为：
借：投资性房地产—写字楼
5500万
贷：无形资产— 土地
1500万
应交税费— 应交营业税
200万
应交税费－ 应交城建税
14万
应交税费－ 教育费附加
6万
营业外收入
3780万
甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元，总成本7000万元。假设甲公司以8000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：
扣除项目金额＝（5500＋1500）＋（8000－5500）×5.5%＝7137.5(万元)
增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)
增值率＝862.5÷7137.5＝12.08%
应纳土地增值税＝862.5×30%＝258.75（万元）
减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)
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